아파트 재건축 절차 재개발과 차이 알아보자!
재건축 기존 토지등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 허물고 새로운 건물로 다시 짓는 주택공급개발방식이다. 이를 규제하는 법은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 이다.재건축을 하려면 우선 ‘정비구역’지정이 되어야 한다. 시.군.구에서 계획을 수립하고 지정할 수 있지만 주민들 또한 시.군.구에 입안(계획수립)을 제안하여 ‘정비구역’으로 지정할 수 있다.(‘도시 및 주거환경정비법 제14조’)
국가법령정보센터 | 법령 > 본문 – 도시 및 주거환경정비법법령 – 도시 및 주거환경정비법 도시 및 주거환경정비법 [시행 2021. 11. 11.] [법률 제18388호, 2021. 8. 10., 일부개정] 본문 부칙 본문 제정·개정이유 연혁 신구법비교 법령체계도 법령비교 법령주소복사 화면내검색 판례 연혁 위임행정규칙 규제 생활법령 도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 ) [시행 2021. 11. 11.] [법률 제18388호, 2021. 8. 10., 일부개정] 국토교통부 ( 주택정비과 ) , 044-201-3393 제1장 총칙 제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이…www.law.go.kr
이러한 제안을 하려면 해당 아파트의 ‘안전진단’이 필요하며, 일정 기준 이상을 통과해야한다.
서울재건축 안전진단 잇따라 고배…규제완화 언제되나서울 주요 재건축 추진 단지들이 잇따라 안전진단 단계에서 고배를 마시면서 사업에 대한 불안감이 커지고 있다. 일부 재건축단지는 상황을 주시하며 관망 모드로 들아선 가운데 시장에선 안전진단 기준 완화를 촉구하는 목소리가 높아지는 모습이다.21일 관련업계에 따르면 최근 서울 노원구 공릉동 태릉우성아파트는 2차 정밀안전진단(적정성 검토)에서 C등급을 받고 탈락했다.재건축 안전진단은 A∼C등급 유지·보수(재건축 불가), D등급 조건…biz.newdaily.co.kr
뉴데일리 기사참조재건축을 하려면 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 시.군.구에 ‘조합설립인가’를 받아야 한다.‘조합설립인가’를 위해서 ‘도시 및 주거환경정비법 제35조’에 규정된 내용을 따른다. -Q & A- Q : 조합설립에 동의 하지 않은 사람은 어떻게 되나요?A : ‘도시 및 주거환경정비법 제64조’에 따릅니다. 이때 보통 매도청구금액은 개발이익포함 시가로 하는데 2018년 2월 9일 이후 시행되는 법규정에는 시가라는 말이 빠져 있다. Q : 재건축은 언제 가능한가요?A : 사용승인이 난 후 30년이 경과 된 아파트가 이에 해당한다. Q : 재건축이 빨리 진행 될까요?A : 사업성 측면에서만 보자. 재건축 후 분양할 수 있는 세대수가 늘어난다면 사업성이 있어 빨리 진행 되겠지만, 반대로 세대수가 적게 늘어나거나 부동산경기 불황으로 미분양이 예상된다면 사업성이 떨어져 재건축을 기피하게 된다. Q : 재개발과 차이점은 무엇인가요?A : 쉽게 말해서 오래된 아파트를 허물고 다시 짓는 것을 재건축이라 하며, 낙후 된 지역의 주택을 허물고 기반시설(상하수도,전기,가스,도로 등)과 아파트를 다시 짓는 것이 재개발이다.이처럼 재개발은 공공성이 강한 공익개발 방식이고, 재건축은 사익성이 강한 수익사업 개발방식에 가깝다. 그렇다고 해서 재건축이 꼭 공공성이 전혀 배제되었다고는 할 수 없다. 재개발에 비해 상대적으로 그렇다는 말이다. 그리하여 재개발 아파트는 중소형 평형대가 많으며, 건축자재의 퀄리티를 매우 고급화하기 어려운 한계점이 있다. 반면 재건축 아파트는 중대형 평형대가 많으며, 건축자재의 퀄리티도 매우 높은 편이다. Q : 주택은 재건축개발이 안되나요?A : 예전에는 주택도 재건축개발이 가능했다. 하지만 2014년 8월 3일 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정된 이후에는 주택은 재건축 수립대상지역에서 삭제되어 주택지는 재건축 정비계획 대상지로 수립할 수 없게 되었다. 이러한 점을 보완하기 위해 그 후 2012년 도입된 ‘가로주택정비사업’이란 이름으로 소규모 재건축을 할 수 있게 되었다. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’으로 규정하고 있다. Q : 재건축사업의 절차는 어떻게 되나요?A : 조합이 시행자인 경우를 살펴보자. 정비구역지정 -> 조합설립추진위원회 -> 조합설립 -> 사업시행계획인가 -> 관리처분계획 -> 공사완료 후 청산 대략 적으로 이런 흐름으로 진행이 된다. 정부의 규제현재 문재인 정부 규제를 보면, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 안전진단강화, 실거주 2년 의무 등으로 재건축을 강하게 규제하고 있다. 또한 조합설립 이후에는 투기과열지구 내에서는 조합원지위양도 금지규정도 많이 강화되었다. 이유인 즉 서울 강남의 재건축 아파트가 집값 상승의 견인차 역할을 한다는 판단에 집값의 안정화를 위한 정책으로 내놓은 것이다. 하지만 수많은 경제학자들은 이러한 재건축억제와 기타 부동산정책들이 집값폭등의 원인으로 보고있다. 이 중 78%의 학자들은 적극적으로 재건축 및 재개발을 통한 주거선호지역에 공급확대가 주택가격 안정의 해결책으로 제시하고 있다.이러한 정책을 잘 했다!, 잘못 했다!의 판단은 각자의 몫이다.
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